Định giá lại tài sản đảm bảo
Định giá lại tài sản đảm bảo là quá trình xác định lại giá trị thị trường của tài sản được sử dụng làm bảo đảm cho khoản vay hoặc nghĩa vụ tài chính của khách hàng, được thực hiện theo chu kỳ định kỳ hoặc khi có dấu hiệu thị trường biến động đáng kể. Giá trị mới sau định giá là căn cứ để ngân hàng điều chỉnh mức vay, tỷ lệ bảo đảm, tỷ lệ phủ tài sản đảm bảo và các chỉ tiêu quản trị rủi ro có liên quan nhằm bảo vệ an toàn tài sản của ngân hàng.
Khác biệt với định giá ban đầu tại thời điểm giải ngân, định giá lại tập trung vào sự thay đổi của giá trị tài sản trong suốt vòng đời khoản vay. Ví dụ, khoản vay 5 tỷ đồng có tài sản đảm bảo là bất động sản được định giá ban đầu 8 tỷ đồng. Sau sáu tháng, do thị trường bất động sản giảm, ngân hàng định giá lại tài sản này còn 6,5 tỷ đồng. Khi đó ngân hàng có thể yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm, tăng lượng tiền trả nợ hoặc giảm mức vay cho phù hợp với giá trị tài sản mới.
Mục đích của hoạt động định giá lại
Hoạt động định giá lại phục vụ ba mục tiêu chính. Thứ nhất, bảo đảm mức bảo đảm thực tế của khoản vay không thấp hơn mức tối thiểu mà ngân hàng yêu cầu. Thứ hai, phản ánh đúng giá trị tài sản trên báo cáo tài chính, tránh tình trạng tài sản đảm bảo bị định giá quá cao so với thực tế. Thứ ba, cung cấp thông tin đầu vào cho công tác quản trị rủi ro, phân loại khách hàng theo mức độ an toàn và xây dựng chính sách cấp tín dụng phù hợp.
Đối với ngân hàng, việc định giá lại đúng chu kỳ góp phần kiểm soát tỷ lệ nợ xấu và tỷ lệ an toàn vốn theo đúng quy định hiện hành của Ngân hàng Nhà nước. Đối với khách hàng, điều này tạo cơ hội để chủ động bổ sung tài sản hoặc điều chỉnh nghĩa vụ, tránh bị áp dụng biện pháp xử lý tài sản đảm bảo khi tỷ lệ bảo đảm suy giảm.
Các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả định giá lại
Kết quả định giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Với bất động sản, các yếu tố quan trọng gồm vị trí, diện tích, pháp lý, tình trạng kỹ thuật, hạ tầng xung quanh và khả năng cho thuê. Với cổ phiếu và trái phiếu, giá thị trường, thanh khoản giao dịch, lãi suất, xếp hạng tín dụng và thời hạn đáo hạn là những chỉ tiêu cần quan tâm. Với tài sản không có thị trường giao dịch chuyên nghiệp như xe cộ, máy móc, việc áp dụng phương pháp so sánh và định giá theo chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo là phổ biến.
Thời điểm định giá cũng là yếu tố cần lưu ý. Ngân hàng thường thực hiện định giá lại vào các mốc cố định trong năm, thường bám theo ngày cắt kế toán báo cáo tài chính, hoặc khi có biến động thị trường lớn. Ví dụ, ngân hàng có thể tiến hành đánh giá lại toàn bộ tài sản đảm bảo bất động sản tại thời điểm 31 tháng 12 hằng năm và khi có thông tin thị trường đáng tin cậy.
Phương pháp định giá lại thường áp dụng
Phương pháp tiếp cận từ thị trường sử dụng giá giao dịch so sánh từ các giao dịch tương tự gần thời điểm định giá, phù hợp với tài sản có thị trường thanh khoản tốt như cổ phiếu. Phương pháp tiếp cận từ thu nhập chiết khấu dòng tiền tương lai, dùng cho các tài sản tạo ra dòng tiền ổn định như cho thuê bất động sản kinh doanh. Phương pháp chi phí áp dụng cho tài sản ít giao dịch, trong đó ngân hàng ước tính chi phí tạo ra tài sản tương đương hiện tại và điều chỉnh theo hao mòn, đi lệch.
Bên cạnh đó, ngân hàng còn áp dụng hệ số điều chỉnh giá trị tài sản đảm bảo theo chính sách nội bộ, phụ thuộc loại tài sản, mức độ thanh khoản và kết quả phân loại rủi ro. Ví dụ, bất động sản nằm ở vị trí không tốt hoặc có vấn đề pháp lý thường được áp dụng hệ số điều chỉnh cao hơn so với bất động sản vị trí đắc địa, tình trạng tốt.
Tác động đến khách hàng và khoản vay
Khi giá trị tài sản đảm bảo giảm, khách hàng có thể phải thực hiện một hoặc nhiều biện pháp như bổ sung tài sản, trả nợ trước hạn một phần hoặc toàn bộ, hoặc chấp nhận giảm hạn mức tín dụng. Nếu tỷ lệ bảo đảm giảm xuống dưới ngưỡng cảnh báo mà ngân hàng thiết lập, hệ thống có thể gửi thông báo yêu cầu khách hàng điều chỉnh trong thời hạn nhất định.
Ngược lại, khi giá trị tài sản đảm bảo tăng, khách hàng có thể đề nghị ngân hàng xem xét giảm mức vay, tăng hạn mức hoặc cấu trúc lại sản phẩm tín dụng. Tuy nhiên, việc tăng hạn mức không tự động được thực hiện mà phải đáp ứng các yêu cầu về năng lực tài chính, lịch sử trả nợ và điều kiện cấp tín dụng.
Quản lý tài sản đảm bảo sau định giá
Kết quả định giá lại cần được ghi nhận trong hồ sơ tài sản đảm bảo và cập nhật vào hệ thống quản lý tài sản đảm bảo của ngân hàng. Ngân hàng theo dõi chênh lệch giữa giá trị số sách và giá trị thị trường, xác đập nguyên nhân biến động và đánh giá tác động đến chỉ tiêu phân loại khách hàng có tài sản đảm bảo.
Báo cáo quản trị tài sản đảm bảo thường phản ánh tỷ lệ tài sản đảm bảo bình quân, tỷ lệ tài sản đảm bảo đã định giá lại trong kỳ, giá trị tổn thất tài sản đảm bảo và các trường hợp tài sản bị âm giá trị. Những chỉ tiêu này hỗ trợ Ban Ban quản trị rủi ro trong việc xác định xu hướng suy giảm chất lượng tài sản đảm bảo và điều chỉnh chính sách cấp tín dụng theo từng nhóm khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Ngân hàng định giá lại tài sản đảm bảm bao lâu một lần? Tần suất định giá lại tùy thuộc loại tài sản và chính sách nội bộ của từng ngân hàng. Bất động sản thường được định giá lại hằng năm tại thời điểm báo cáo tài chính, có thể bổ sung đánh giá đột xuất khi thị trường biến động mạnh. Cổ phiếu thường được cập nhật theo giá thị trường hằng ngày hoặc hằng tuần. Quy định cụ thể phải căn cứ vào văn bản quản trị rủi ro nội bộ của ngân hàng.
Hỏi: Khách hàng có thể yêu cầu ngân hàng định giá lại tài sản đảm bảm không? Khách hàng có quyền gửi đề nghị kèm hồ sơ chứng minh giá trị tài sản, chẳng hạn hợp đồng chuyển nhượng, hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận hoặc báo giá từ đơn vị định giá độc lập. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn là bên quyết định giá trị sử dụng cho mục đích quản trị rủi ro và có thể sử dụng phương pháp định giá nội bộ phù hợp với quy định của mình.
Hỏi: Nếu giá trị tài sản đảm bảm giảm nhưng khách hàng không thể bổ sung, ngân hàng xử lý thế nào? Ngân hàng thường áp dụng quy trình cảnh báo theo thang giá trị tài sản, yêu cầu khách hàng giải ngân trước hạn một phần, hoặc đề xuất thay thế tài sản bảo đảm khác. Trong trường hợp không đáp ứng được, ngân hàng có thể áp dụng biện pháp xử lý theo quy trình nội bộ và hợp đồng tín dụng đã ký, đồng thời đánh giá mức độ suy giảm để phân loại khách hàng và trích lập dự phòng theo quy định hiện hành.
Hỏi: Giá trị định giá lại tài sản đảm bảm có phải giá trị khách hàng thực nhận khi bán tài sản đó không? Không nhất thiết. Giá trị định giá trong ngân hàng mang tính thận trọng, phản ánh giá trị thị trường cùng các điều chỉnh theo chính sách quản trị rủi ro như thanh khoản, chi phí thực hiện tài sản và rủi ro pháp lý. Do đó mức này có thể thấp hơn giá bán thực tế hoặc giá thỏa thuận trên thị trường, và đây là cơ sở để tính mức vay an toàn chứ không phải cam kết mua bán.
Lưu ý
Các nội dung trên mang tính tham khảo cho công tác học tập và nghiệp vụ. Quy trình định giá lại cụ thể phải phù hợp với chính sách quản trị tài sản đảm bảo, quy định hiện hành của Ngân hàng Nhà nước và thực tiễn của từng tổ chức tín dụng; khi cần thiết, ngân hàng nên tham khảo ý kiến của đơn vị định giá độc lập hoặc tư vấn chuyên môn.