Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 5 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Luật là văn bản pháp lý cốt lõi điều chỉnh toàn diện các hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và các dịch vụ bất động sản tại Việt Nam. Đối với ngân hàng thương mại, Luật này đặc biệt quan trọng vì quy định trực tiếp đến nghiệp vụ cho vay dự án bất động sản, bảo lãnh trong bán nhà hình thành trong tương lai, và tiêu chuẩn thẩm định tài sản bảo đảm là bất động sản.
Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chi tiết về năm nhóm hoạt động chính: kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng; kinh doanh quyền sử dụng đất; dịch vụ bất động sản bao gồm môi giới, quản lý, tư vấn, đấu giá, quảng cáo; sàn giao dịch bất động sản; và vấn đề tài chính, bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản. Đối tượng áp dụng bao gồm tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài tham gia các hoạt động liên quan, cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản, các tổ chức xã hội nghề nghiệp về bất động sản.
Yêu cầu về vốn của chủ đầu tư dự án bất động sản
Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất của Luật là quy định về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư. Cụ thể, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu bằng 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có tổng vốn đầu tư dưới 1.000 tỷ đồng, và 15% đối với dự án có tổng vốn đầu tư từ 1.000 tỷ đồng trở lên. Quy định này nhằm sàng lọc năng lực tài chính thực sự của chủ đầu tư, hạn chế tình trạng doanh nghiệp vốn mỏng vẫn tham gia dự án lớn — vốn là nguyên nhân dẫn đến nhiều dự án chậm tiến độ, dừng thi công trong giai đoạn 2019-2023. Đây là cơ sở quan trọng để cán bộ tín dụng đánh giá năng lực tài chính và phân loại khách hàng doanh nghiệp khi thẩm định phương án cho vay.
Bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà hình thành trong tương lai
Luật 2023 giữ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, trừ một số trường hợp đặc thù. Nội dung bảo lãnh bao gồm cam kết hoàn trả tiền cho khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng thời hạn hoặc không đúng chất lượng cam kết. Đây là nghiệp vụ bảo lãnh quan trọng mà các ngân hàng thương mại như Vietcombank cung cấp, đòi hỏi quy trình thẩm định dự án chặt chẽ, đánh giá pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, uy tín chủ đầu tư trước khi cấp bảo lãnh. Phí bảo lãnh thường dao động từ 1,5% đến 3% giá trị bảo lãnh tùy mức độ rủi ro dự án.
Quy định về thanh toán tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai
Luật 2023 siết chặt hơn quản lý dòng tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà, và phần còn lại được thanh toán khi nhà được bàn giao hoặc theo thỏa thuận. Quy định này không bao gồm khoản tiền vay ngân hàng của khách hàng mua nhà — tức khoản vay mua nhà vẫn được giải ngân theo tiến độ xây dựng bình thường. Hạn mức 70% nhằm bảo vệ người mua khỏi rủi ro chủ đầu tư chiếm dụng vốn hoặc dự án không hoàn thành.
Sàn giao dịch bất động sản và yêu cầu nhân sự
Luật quy định sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện về cơ sở vật chất, pháp lý và nhân sự. Cụ thể, mỗi sàn phải có ít nhất 2 nhân viên môi giới có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp. Quy định này nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới, hạn chế tình trạng "cò đất" không chuyên nghiệp. Từ góc độ ngân hàng, điều này gián tiếp nâng chuẩn thông tin thị trường bất động sản, giúp định giá tài sản bảo đảm chính xác hơn khi thẩm định.
Liên hệ thực tiễn với nghiệp vụ ngân hàng Vietcombank và tuyển dụng
Đối với ứng viên thi tuyển vào VCB và các ngân hàng thương mại, các điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thường xuất hiện trong phần thi kiến thức nghiệp vụ và phỏng vấn chuyên môn, đặc biệt với vị trí quan hệ khách hàng doanh nghiệp, tín dụng, thẩm định tài sản bảo đảm, bảo lãnh. Các nhóm nghiệp vụ chịu tác động trực tiếp bao gồm: cho vay dự án bất động sản (đánh giá năng lực chủ đầu tư theo tỷ lệ vốn chủ sở hữu), bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai (quy trình cấp bảo lãnh, mức phí, điều kiện), cho vay mua nhà (kiểm tra tiến độ thanh toán của khách hàng theo quy định 70%), thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản (đánh giá tính pháp lý, khả năng thanh khoản). Ứng viên cần nắm rõ tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu theo quy mô dự án, điều kiện bảo lãnh, hạn mức thanh toán trước bàn giao, và yêu cầu nhân sự sàn giao dịch.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý chuyên nghiệp. Khi áp dụng vào nghiệp vụ cụ thể, cần đối chiếu với văn bản hướng dẫn thi hành và quy định nội bộ của ngân hàng.